Kentsel Dönüşümden Çıkan Daireyi Satarken Vergi Öder misiniz?

01Değer artış kazancı vergisi ne zaman doğar?

Gelir Vergisi Kanunu'na göre bir konutu edindiğiniz tarihten başlayarak beş yıl içinde satarsanız, elde ettiğiniz kazanç değer artışı kazancı olarak vergiye tabi olur. Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) rehberine göre beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınır.

Vergiye tabi kazanç hesaplanırken satış bedelinden maliyet bedeli ile satıcının üzerinde kalan gider, vergi ve harçlar düşülür. Alış ile satış arasında Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi'ndeki (Yİ-ÜFE) artış yüzde 10 veya üzerindeyse maliyet bedeli bu endeksle güncellenir. Bulunan kazancın 2026 takvim yılı için 150.000 TL'si vergiden istisnadır.

Kazanç, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Örneğin 2026'da yapılan bir satış 2027 Mart'ında beyan edilir; vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.

Beş yıllık süre dolduktan sonra yapılan satışlarda kazanç bu kapsamda vergilendirilmez. Bu sınıra yaklaşan bir ev sahibi için tapu tarihini birkaç hafta ya da ay sonraya planlamak, bazı durumlarda önemli bir fark yaratabilir.

02Kat karşılığı alınan dairede 5 yıl ne zaman başlar?

Kentsel dönüşüm yaşayan ev sahiplerinin en çok yanıldığı nokta burası. Çoğu kişi, eski daireyi 15–20 yıl önce aldığı için yeni daireyi satarken de verginin söz konusu olmayacağını düşünüyor. GİB'in Diğer Kazanç ve İratlar rehberine göre durum farklı.

Rehbere göre arsa olarak edinilen bir gayrimenkulün üzerine bina yapılması ya da kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili cins tashihi sayılır ve tapuya tescil tarihi edinim tarihi olarak kabul edilir. Kat karşılığı alınan gayrimenkul yeni bir edinim kabul edilir. Fiilen kullanım tapu tescilinden önce başladıysa, o tarih esas alınır.

Bu kural, dönüşüm sonrası yeni dairesini kısa sürede satıp başka bir eve geçmeyi planlayan ev sahiplerini doğrudan ilgilendiriyor. Satıcı vergiyi hesaba katmadan fiyat belirlerse, satıştan net olarak elinde kalacak tutar beklediğinin altında kalabilir.

Fiilen kullanıma başlama tarihini ispatlamak için GİB rehberi; teslim tutanağı, su, elektrik, doğalgaz ve telefon faturaları gibi belgeleri sayıyor. Dönüşüm sonrası anahtar teslimini ve abonelik tarihlerini belgeleyen kâğıtları saklamanız bu yüzden önemli.

03Satın alınan ev ile miras kalan evin dönüşümü arasında fark var mı?

Evet, önemli bir fark var. GİB rehberine göre ivazsız, yani bedelsiz olarak edinilen gayrimenkuller değer artışı kazancının konusuna girmez. Miras yoluyla intikal eden bir binanın yıkılıp yerine yapılan yeni binadan kat karşılığı alınan dairenin satışında da “ivazsız edinim” niteliği değişmez.

Rehberdeki örnekte, miras kalan iki katlı ahşap binayı kat karşılığı müteahhide veren ve aldığı daireyi teslim aldığı yıl içinde satan kişinin kazancı değer artışı kazancına tabi tutulmuyor.

04Hesaplama örneği: 5 yıl hangi tarihte doluyor?

Varsayımsal bir örnekle düşünelim: Bir ev sahibi Erenköy'deki eski dairesini 2010'da satın almış olsun. Bina 2023'te dönüşüme girmiş, yeni daire 3 Mart 2026'da tapuya tescil edilmiş ve ev sahibi anahtarı da aynı gün teslim almış olsun.

Bu durumda beş yıllık süre 2010'dan değil, 3 Mart 2026'dan başlar. Dairenin 3 Mart 2031'den önce satılması halinde, kazancın istisna tutarını aşan kısmı için beyan yükümlülüğü doğabilir. Kazancın nasıl hesaplanacağı, özellikle maliyet bedelinin tespiti teknik bir konudur; satış öncesinde bir mali müşavirle hesap yapmanızı öneriyoruz.

Aynı örnekte eski daire miras yoluyla edinilmiş olsaydı, GİB rehberindeki açıklamaya göre yeni dairenin satışı tarihe bakılmaksızın değer artışı kazancına konu olmayacaktı. Bu nedenle edinim şeklini gösteren belge, satış öncesinde hazırlanması gereken en önemli kâğıtlardan biri.

05Kentsel dönüşümde tapu harcı ve diğer masraflarda istisna var mı?

6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi, Kanun kapsamındaki bazı işlemleri noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve damga vergisinden istisna tutuyor. Bu istisnalar değer artışı kazancı vergisini kapsamıyor; ikisini karıştırmamak gerekiyor.

Riskli alan ve riskli yapı parsellerinde, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaması da aynı maddede düzenleniyor. İstisna dışında kalan normal bir satışta ise tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır.

İstisnaların uygulanabilmesi için taşınmazın Kanun kapsamında olduğunun belgelenmesi gerekir. Tapu kaydındaki riskli yapı beyanı ve riskli yapı tespit raporu bu belgelerin başında geliyor; işlemden önce tapu müdürlüğünden hangi belgelerin isteneceğini öğrenmek zaman kaybını önler.

• Dönüşüme girmeden önceki ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri
• Yeni yapıların malike, işi yüklenen müteahhide ve en az bir yıldır riskli yapıyı kullanan kiracıya ilk satışı, devri ve tescili
• Yeni yapıların müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İdare ve GYO'lar tarafından yapılan ilk satışı

06Satmadan önce hangi belgeleri hazırlamalısınız?

Vergi sorusu genellikle satış sözleşmesi imzalandıktan sonra akla geliyor; oysa doğru tarihlemeyle bazı durumlarda gereksiz bir yükten kaçınmak mümkün. Satışa karar vermeden önce şu belgeleri bir araya getirin:

Bu belgelerle bir mali müşavire başvurduğunuzda satışın vergi sonucunu fiyatı belirlemeden önce görebilirsiniz. Ofisimizde fiyat çalışması yaparken bu bilgiyi de sormamızın nedeni, alıcıyla konuşulan fiyatın satıcı için gerçekte ne anlama geldiğini baştan netleştirmek.

• Eski ve yeni tapu kayıtları; yeni dairenin tescil tarihini gösteren belge
• Anahtar teslim tutanağı ve ilk abonelik faturaları
• Eski daireyi nasıl edindiğinizi gösteren belge: satış, miras veya bağış
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek protokoller
• Riskli yapı tespit raporu ve tapudaki beyan