Binam Riskli Yapı Çıktı: Dairemi Satmalı mıyım, Beklemeli miyim?

01Riskli yapı tespiti tapuda neyi değiştirir?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre riskli yapı tespiti, masrafı maliklere ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri ya da kanuni temsilcileri tarafından Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Maliklerin tespite karşı 15 gün içinde itiraz hakkı vardır.

Riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespit ayrıca maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir, yapıya asılır ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. Yani tapu kaydınızı sorgulayan her alıcı bu beyanı görür.

Bağdat Caddesi hattında, özellikle Göztepe, Erenköy, Caddebostan ve Suadiye'de, parsel bazında yenilenen binalar sokak sokak görülüyor. Bu yüzden bölgede ev sahiplerinin önemli bir kısmı bir noktada “kalayım mı, satayım mı” sorusuyla karşılaşıyor.

Riskli yapı tespiti her şeyden önce binada yaşayanların güvenliğiyle ilgili bir adımdır ve satış kararı bundan bağımsız düşünülmemeli. Daire kiradaysa, tespitin sonucunu ve olası takvimi kiracıyla açıkça paylaşmak, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer.

02Dönüşüm kararı için kaç malikin onayı gerekir?

7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten sonra riskli yapılarda yeniden yapım, kat karşılığı sözleşme veya payların satışı gibi kararlar, paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunlukla alınıyor. Değişiklikten önce bu oran en az üçte ikiydi.

Karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Riskli yapılarda paydaşlara satış gerçekleşmezse, yapılan anlaşmaya uymayı kabul etmek şartıyla üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar işlem tekrarlanır.

Kanun, salt çoğunlukla alınan kararın ve teklifin, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilan yoluyla bildirilmesini öngörüyor. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse arsa payının Kanun kapsamında satılacağı da bu bildirimde belirtiliyor.

Sürelerin kısa olması, karara katılmayan malikler için hızlı hareket etmeyi gerektiriyor. Size bir teklif ya da bildirim ulaştıysa tarihini not edip bir hukukçuyla değerlendirmenizi öneriyoruz. Satmayı düşünüyorsanız, bu süreç başlamadan önce davranmak pazarlık gücünüzü korumanıza yardımcı olabilir.

03Riskli yapıdaki daire satılır mı, alıcı kim olur?

Satılır. Riskli yapı beyanı satışı yasaklamaz; ancak alıcı profili değişir. Bu tür dairelere ilgi gösterenler genellikle aynı binadaki diğer malikler, projeye girmek isteyen yatırımcılar ve müteahhitlerdir. Alıcı, bir daireden çok arsa payı ve gelecekteki yeni daire hakkı satın aldığını bilerek fiyat verir.

Kanun, salt çoğunluk kararına katılmayan bir malikin payının Kanun uyarınca satılmasından önce üçüncü kişiye satılması halinde, tapuda tescil için alıcının elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesini zorunlu tutuyor. Satış öncesinde binadaki karar ve bildirim sürecinin hangi aşamada olduğunu belgeleriyle netleştirmek bu yüzden önemli.

6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi, Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önceki ilk satışını noter harcı, tapu harcı, döner sermaye ücreti ve damga vergisi gibi kalemlerden istisna tutuyor. İstisnanın sizin işleminize uygulanıp uygulanmayacağını tapu randevusundan önce tapu müdürlüğüne teyit ettirmenizi öneriyoruz.

04Kalmak, şimdi satmak ya da dönüşümden sonra satmak: hangisi kime uygun?

Üç yolun da doğru olduğu durumlar var. Aşağıdaki karşılaştırma, ofisimizde dönüşüm sürecindeki ev sahipleriyle yaptığımız görüşmelerde en sık konuştuğumuz başlıkları özetliyor.

Sık yapılan hata, üç seçeneği yalnızca bugünkü fiyat üzerinden karşılaştırmak. Projede kalmanın değeri inşaat süresi, kira gideri ve teslim riskiyle; şimdi satmanın değeri ise paranın bu süre içinde nasıl değerlendirileceğiyle birlikte düşünülmeli. Aynı binadaki iki komşu için doğru cevap farklı olabilir.

05Yarısı Bizden desteği satma kararını nasıl etkiler?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın İstanbul'da uyguladığı Yarısı Bizden kampanyasında, konut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği olmak üzere toplam 1 milyon 875 bin TL destek veriliyor. Basına yansıyan açıklamalara göre kredinin ilk yılı faizsiz; geri ödeme yapı ruhsatından iki yıl sonra başlıyor ve 10 yıla kadar vadeleniyor.

Kampanya İstanbul'un 39 ilçesini kapsıyor ve 31 Aralık 2026'ya kadar riskli yapı olarak ilan edilen konut ve işyerleri destekten yararlanabiliyor. Bakanlık, ruhsat ve hak sahipliği gibi zaman alan adımların bu tarihten önce bitmesinin şart olmadığını açıkladı.

Projede kalmayı düşünen bir malik için bu destek, dönüşümün cepten çıkan maliyetini azaltabilir. Satmayı düşünen biri için ise alıcının desteğe erişip erişemeyeceği fiyat konuşmasında gündeme gelebilir. Her iki durumda da güncel koşulları başvurudan önce Bakanlığın resmi kanallarından teyit edin.

Destek tutarlarının ve koşulların zaman içinde güncellenebildiğini de hatırlatalım. 2026 boyunca yapılan açıklamalar, kapsam ve sürelerde değişiklikler olabildiğini gösteriyor; karar vermeden önce en güncel duyuruya bakın.

06Karar vermeden önce neleri netleştirmelisiniz?

Dönüşüm kararı, bir dairenin ötesinde bir binanın tamamını ilgilendirir. Komşularınızla aynı bilgiler üzerinden konuşabilmek için aşağıdaki listeyi hazırlamanızı öneriyoruz.

• Riskli yapı tespit raporu ve tapudaki beyanın tarihi
• Binada alınmış bir salt çoğunluk kararı ve size yapılmış bir bildirim olup olmadığı
• Müteahhit teklifindeki daire metrekaresi, kat ve cephe dağılımı, teslim süresi ve teminatlar
• İnşaat süresince kira yardımı veya taşınma desteği koşulları
• Dairenizi satın alarak mı, miras yoluyla mı edindiğiniz; bu, yeni daireyi satarken vergi durumunu değiştirir
• Bugünkü haliyle satış ile dönüşüm sonrası satış arasındaki farkın bölge verileriyle karşılaştırması