İstanbul'da Yeni Kiralar Yılda %35,5 Arttı: Evinizi Kaça Kiraya Vermelisiniz?

01Yeni Kiracı Kira Endeksi ne gösteriyor?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), her ay Konut Fiyat Endeksi'yle birlikte Yeni Kiracı Kira Endeksi'ni (YKKE) de yayımlıyor. Bu endeks, mevcut kiracıların zamlı kirasını değil, yeni kiralanan konutların kirasındaki değişimi izliyor. Evini kiraya vermeye hazırlanan bir ev sahibi için bakılacak ilk resmi gösterge bu.

Eylül 2026 verisine göre İstanbul, yeni kiralardaki yıllık artışta Türkiye'nin en yüksek bölgesi oldu. Aynı ay İstanbul'da konut fiyatları yıllık %26,8 arttı; yani İstanbul'da kiralar fiyatlardan daha hızlı yükseliyor.

02Yeni sözleşmede kira artış sınırı var mı?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki sınır, yenilenen kira dönemleri için geçerli: Mevcut kiracının yeni dönem kirası, bir önceki kira yılındaki 12 aylık TÜFE ortalamasını geçecek şekilde artırılamaz. Ekim 2026'da yenilenen sözleşmeler için bu oran %31,49; ayrıntıları Ekim 2026 Kira Artış Oranı yazımızda anlattık.

Yeni bir kiracıyla ilk kez sözleşme yaparken ise kirayı taraflar serbestçe belirler. Bu yüzden aynı binada, uzun süredir oturan bir kiracının ödediği kira ile yeni taşınan kiracının ödediği kira arasında belirgin fark oluşabiliyor. İlk yıl kirası doğru kurulmazsa sonraki yıllardaki artışlar da bu düşük tabandan hesaplanır.

03Kira bedelini belirlerken neye bakmalı?

Endeks şehir geneline ait. Göztepe'de 1990'larda yapılmış bir binadaki 3+1 ile Caddebostan'da sahile yakın yeni bir dairenin kirası aynı oranda değişmez. Kirayı belirlerken ilanlardaki istenen rakamlara değil, bölgede gerçekten kiralanan benzer dairelere bakmak gerekir.

Yüksek kira istemek her zaman daha fazla gelir demek değildir. Boş kalan her ay, yıllık kiranın yaklaşık %8'ini götürür. Tablodaki örnekte bölgedeki benzer dairelerin 50.000 TL'ye kiralandığını varsayıyoruz. Kirayı etkileyen başlıca etkenler ise şunlar:

• Bina yaşı, dönüşüm durumu ve deprem güvenliği
• Kat, cephe, ışık, manzara ve asansör
• Otopark, depo, eşyalı olup olmaması
• Raylı sisteme, sahile ve okullara yakınlık
• Benzer dairelerin ilanda kaç gün kaldığı

04Depozito, sözleşme süresi ve ödeme nasıl olmalı?

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre konut kiralarında kiracıdan istenen güvence (depozito) üç aylık kirayı aşamaz. Güvence para olarak verilirse bir bankada vadeli tasarruf hesabına yatırılır ve banka bu parayı iki tarafın onayı ya da kesinleşmiş bir karar olmadan geri vermez.

Belirli süreli konut kira sözleşmelerinde kiracı, süre bitmeden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK 347). Ev sahibi, süre bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez; sebep göstermeden sona erdirme hakkı ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda doğar. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri zorunlu.

Kirayı banka ya da PTT üzerinden almak, ödemenin kanıtı olur ve iki tarafı da korur. Sözleşmeye kira tutarını, ödeme gününü, hesap bilgisini, demirbaş listesini ve yıllık artış yöntemini açıkça yazın.

05Doğru kiracıyı nasıl bulursunuz?

İyi bir kiracı, birkaç bin liralık kira farkından çok daha değerlidir. Düzenli ödeyen, evi özenle kullanan ve uzun süre kalan bir kiracı, boş kalan ayların ve tadilat masraflarının önüne geçer.

İlana çıkmadan önce e-Devlet üzerinden ilan yetkisi vermeniz gerekiyor; adımları e-Devlet'ten Emlak İlanı Yetkisi yazımızda anlattık.

• Gelir durumunu ve iş bilgisini teyit edin; gerekirse kefil isteyin.
• Varsa önceki ev sahibinden referans alın.
• Evi fotoğraflı bir teslim tutanağıyla teslim edin.
• Zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçenizin güncel olduğundan emin olun.
• Sözleşmeyi imzalamadan önce kimlik ve iletişim bilgilerini doğrulayın.