Ekim 2026 Kira Artış Oranı %31,49: Ev Sahibi ve Kiracı Rehberi

01Ekim 2026 kira artışı nasıl hesaplanır?

TÜİK'in 5 Ekim 2026'da açıkladığı verilere göre Eylül ayında TÜFE aylık yüzde 1,84, yıllık yüzde 29,73 arttı; 12 aylık ortalamalara göre değişim ise yüzde 31,49 oldu. Kira artışında esas alınan oran yıllık enflasyon değil, bu 12 aylık ortalamadır.

Hesap basit: Mevcut kirayı 1,3149 ile çarparsınız. Kira yılı Ekim ayında yenilenen sözleşmeler için geçerli olan bu oran, Kasım'da yenilenecek sözleşmeler için TÜİK'in Kasım başında açıklayacağı Ekim verisiyle güncellenecek.

Uygulamada, kira yılının yenilendiği ay için o ayın başında açıklanan veri, yani bir önceki ayın 12 aylık ortalaması kullanılıyor. Sözleşmenizdeki başlangıç tarihini kontrol etmek, hangi ayın oranının uygulanacağını netleştirir.

02Sözleşmede daha yüksek bir oran yazıyorsa ne olur?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE'deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.

Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış yazsa bile yasal sınırın üzerindeki kısım geçerli sayılmaz. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir. Kanunun 343. maddesi de kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını hükme bağlıyor.

Taraflar sözleşmede bir artış oranı belirlememişse, Kanuna göre kira bedeli yine bu oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Uygulamada çoğu ev sahibi ve kiracı yasal üst sınırı esas alarak anlaşıyor; ancak bu oran bir zorunluluk değil, bir tavandır.

Artışın hangi aydan itibaren uygulanacağı, sözleşmedeki kira yılının başlangıç tarihine bağlıdır; bu tarihi sözleşmenizden kontrol edin.

03Yüzde 25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25'lik artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. O tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde yeniden TÜFE'nin 12 aylık ortalaması esas alınıyor.

Yıllık enflasyonun gerilediği dönemlerde 12 aylık ortalama, yıllık orandan bir süre yüksek kalabilir. Nitekim Eylül 2026'da 12 aylık ortalama yüzde 31,49, yıllık enflasyon ise yüzde 29,73 oldu. Bu yüzden ev sahibi ile kiracı arasında “enflasyon düştü, artış neden daha yüksek” sorusu sık gündeme geliyor.

Kira sözleşmesi yabancı para üzerinden yapılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında mevzuat saklı kalmak kaydıyla, Kanun beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağını öngörüyor.

045 yılı dolan kira sözleşmelerinde kira nasıl belirlenir?

TBK 344'ün üçüncü fıkrasına göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira bedeli hâkim tarafından TÜFE'deki 12 aylık ortalama değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Kanun, kira tespit davasını açabilecek tarafı kiraya verenle sınırlamıyor; koşulları oluştuğunda kiracı da bedelin belirlenmesini isteyebilir. Her iki taraf için de ilk adım arabulucuya başvurmaktır.

Kanunun 345. maddesine göre kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış talebini yazılı olarak bildirmişse, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa imzalanan tutanak mahkeme ilamı niteliği taşıyor.

Emsal kira bedeli, aynı bölgede benzer özellikteki evler için ödenen kiralardır. Göztepe, Erenköy, Caddebostan ve Suadiye'de sokak, bina yaşı ve evin eşyalı olup olmaması kira bedelini belirgin şekilde değiştirdiği için emsal araştırmasında birebir benzer evleri seçmek önemli.

05Yeni kiralarla mevcut kiralar arasındaki fark ne kadar?

TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi, yeni yapılan kira sözleşmelerindeki değişimi izliyor. Ağustos 2026'da bu endeks İstanbul'da bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 34,5 arttı. Mevcut sözleşmelerde artış ise yasal olarak TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlı.

Bu fark, özellikle uzun süredir aynı kiracının oturduğu evlerde ev sahibini sözleşmeyi sonlandırma ya da evi satma seçeneklerini düşünmeye itebiliyor. Kanunun 347. maddesine göre ise kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; on yıllık uzama süresi sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sona erdirebilir.

Kanun ayrıca kiraya verenin kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı, yeniden inşa ve imar gibi belirli sebeplerle dava yoluyla tahliye isteyebileceği halleri düzenliyor. Bu süreçler teknik olduğu için, karar vermeden önce bir hukukçudan destek almanızı öneriyoruz.

Yeni kira verileri kiracılar için de önemli: Taşınmayı düşünen bir kiracı, yeni bir evde ödeyeceği kiranın mevcut kirasının artırılmış halinden belirgin şekilde yüksek olabileceğini hesaba katmalı. Karar vermeden önce benzer evlerin güncel kira ilanlarını karşılaştırmak sürprizleri azaltır.

06Ev sahibi ve kiracı için pratik öneriler

Kira artışı çoğu zaman bir rakamdan çok iletişim meselesidir. Göztepe'den Suadiye'ye kadar kiralık portföyle çalışan bir ofis olarak gördüğümüz en sağlıklı yöntem, artışı kira döneminden önce yazılı ve gerekçeli olarak konuşmak.

Kiracı açısından da artış bildirimini yazılı almak ve ödemeyi yeni tutar üzerinden banka aracılığıyla yapmak, ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda en güçlü kanıttır. Taraflardan biri yasal sınırın üzerinde bir artışta ısrar ederse, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak gerekir.

• Artış oranını sözleşme yenileme tarihinden önceki ayın TÜİK verisine göre hesaplayın.
• Kira ödemelerini banka üzerinden, açıklama kısmına dönemi yazarak yapın.
• Beş yılı dolan sözleşmelerde emsal kira araştırmasını belgeli yapın.
• Uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabuluculuğun zorunlu olduğunu unutmayın.
• Kiracılı bir evi satmayı düşünüyorsanız kira sözleşmesinin süresini ve şartlarını alıcıyla açıkça paylaşın.