Alıcı Konut Kredisi Kullanacaksa Satıcı Neye Dikkat Etmeli?

01Kredili alıcıların payı artıyor mu?

TÜİK verilerine göre Ağustos 2026'da Türkiye genelinde konut satışları bir yıl öncesine göre yüzde 14,7 azalırken ipotekli satışlar yüzde 7,2 artarak 22.131'e ulaştı. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 17,4 oldu.

Yani her altı satıştan yaklaşık biri krediyle yapılıyor ve bu pay yükseliyor. Evinizi satışa çıkardığınızda karşınıza kredili bir alıcının çıkma ihtimali bu yüzden azımsanmayacak düzeyde. Kredili satış, peşin satışa göre birkaç ek adım içerir; bu adımları önceden bilen satıcı hem zaman kazanır hem de pazarlıkta daha rahat olur.

Kredili alıcıların artması fiyatlama stratejisini de etkiliyor. Peşin alıcı çoğu zaman hızlı karar verip nakit avantajını pazarlıkta öne çıkarırken, kredili alıcı bankanın onayını beklemek zorundadır. İlan aşamasında evin krediye uygun olduğunu ve belgelerinin eksiksiz olduğunu belirtmek alıcı havuzunu genişletir.

02Alıcı 2026'da ne kadar konut kredisi kullanabilir?

BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı kararıyla konut kredilerinde birinci el ve ikinci el ayrımı kaldırıldı. Kullanılabilecek azami kredi oranı artık konutun değerine ve enerji kimlik belgesindeki sınıfa göre kademeli olarak belirleniyor.

Kararla ilgili yayımlanan özetlere göre değeri 5 milyon TL'ye kadar olan konutlarda oran, A–B enerji sınıfında yüzde 90, C sınıfında yüzde 80, diğer sınıflarda yüzde 70. Konutun değeri yükseldikçe oran düşüyor; en yüksek değer dilimlerinde yüzde 20 ile yüzde 50 arasına iniyor. Ayrıntılı tablo BDDK karar metninde yer alıyor ve banka bazında uygulama farkları olabiliyor.

Kredi oranının değere bağlı olması, değeri yüksek konutlarda alıcının peşinat ihtiyacını büyütüyor. Örneğin oranın yüzde 50 olduğu bir değer diliminde alıcı, konut bedelinin yarısını kendi kaynağıyla karşılamak zorunda. Değeri yüksek bir evi satarken alıcının finansman planını görüşmelerin başında konuşmak, hem zaman hem beklenti yönetimi açısından önemli.

03Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa ne olur?

Banka, krediyi vermeden önce konuta bir değerleme (ekspertiz) yaptırır ve kredi tutarını genellikle bu rapordaki değere göre belirler. Rapor, anlaşılan satış fiyatının altında kalırsa alıcının kullanabileceği kredi azalır ve aradaki farkı kendi kaynağıyla tamamlaması gerekir.

Bu durumda üç yol konuşulur: Alıcı farkı peşinatla kapatır, taraflar fiyatı yeniden görüşür ya da alıcı başka bir bankada yeni bir değerleme yaptırır. Satıcı için en iyi önlem, fiyatı baştan bölgedeki gerçekleşen satışlarla tutarlı kurmaktır. Piyasanın çok üzerinde bir fiyat, kredili alıcının ekspertiz aşamasında geri çekilmesine yol açabilir.

Değerleme uzmanı evi ziyaret ettiğinde evin bakımlı, belgelerin hazır olması ve projeye aykırı bir değişiklik varsa bunun açıkça söylenmesi süreci kolaylaştırır. Değerleme raporu yalnızca fiyatı değil yapının yasal durumunu da kayıt altına alır; ruhsata aykırı bir kat ya da birleştirilmiş bağımsız bölümler gibi durumlar kredi tutarını etkileyebilir.

04Enerji kimlik belgesi neden satıcının da meselesi?

Yeni düzenlemede kredi oranı enerji sınıfına göre değiştiği için, enerji kimlik belgesi (EKB) artık yalnızca teknik bir evrak değil. Aynı değerdeki iki evden A–B sınıfında olanın alıcısı, D veya daha düşük sınıftaki evin alıcısına göre daha yüksek oranda kredi kullanabiliyor.

Evinizin ya da binanızın bir enerji kimlik belgesi olup olmadığını ve hangi sınıfta göründüğünü satışa çıkmadan önce öğrenmenizi öneriyoruz. Belge yoksa veya bilgileri eskiyse, bunun alıcının kredi tutarını nasıl etkileyeceğini alıcının bankasıyla erken aşamada konuşmak süreci hızlandırır.

İlanda enerji sınıfını belirtmek de kredi kullanacak alıcıların evinizi daha hızlı değerlendirmesine yardımcı olur.

Belgedeki sınıf; yalıtım, ısıtma sistemi ve pencereler gibi binanın enerji performansını etkileyen özelliklere göre belirlenir. Bu nedenle aynı sokaktaki iki bina farklı sınıflarda olabilir.

05Kredili satışta tapu günü para nasıl ödenir?

Kredili satışta banka, kredi tutarını tapu devriyle bağlantılı olarak öder ve konut üzerine kendi lehine ipotek kurar. Alıcının kendi kaynağından ödediği peşinat ise bugün taraflarca belirlenen yöntemle ödeniyor.

1 Aralık 2026'da zorunlu hale gelecek Güvenli Ödeme Sistemi'yle birlikte, kredi tutarı dışında kalan ödemeler bu sistem üzerinden yapılacak ve tapu devri tamamlanınca satıcıya aktarılacak. Afet Sigortaları Kanunu'na göre tapu müdürlükleri, geçerli zorunlu deprem sigortası olmadan bu işlemleri yapmıyor; bankalar da kredi sürecinde konut sigortası ve DASK poliçesini ayrıca isteyebiliyor.

Masraf açısından kredili satışın peşin satıştan temel farkı, ipotek tesisi gibi bankayla ilgili ek işlemlerdir. Satış nedeniyle ödenen tapu harcı ise iki durumda da aynıdır: emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20.

Tapu randevusunun alıcının bankası tarafından mı yoksa taraflarca mı alınacağı bankanın uygulamasına göre değişebiliyor. Tarih netleştiğinde, evi hangi tarihte boşaltacağınızı ve anahtarı hangi koşulla teslim edeceğinizi de yazılı hale getirin.

• Evinizde kendi kredinizden kalan bir ipotek varsa, borcun kapatılması ve ipoteğin kaldırılması sırasını alıcının bankasıyla birlikte planlayın.
• Ödemenin hangi hesaba, hangi aşamada yapılacağını tapu randevusundan önce yazılı olarak netleştirin.
• Tapu günü alıcı, satıcı ve banka temsilcisinin aynı randevuya hazır olmasını sağlayın.

06Kredili alıcıya satarken satıcının hazırlık listesi

Kredili satışlarda süreyi en çok uzatan şey eksik belgedir. Bankanın değerleme uzmanı evi ziyaret ettiğinde ve tapu aşamasında aşağıdaki belgelerin hazır olması işinizi kolaylaştırır.

Bu belgeler hazırsa, kredili satışta süreyi belirleyen asıl etken alıcının bankasının iç süreçleri olur. Alıcı ve bankayla iletişimin düzenli takip edilmesi, tapu tarihinin gecikmemesi için en etkili yöntemdir.

• Tapu bilgileri (e-Devlet'ten güncel kayıt) ve kimlik
• Geçerli zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi
• Varsa enerji kimlik belgesi
• Yapı kullanma izin belgesi (iskân) bilgisi
• Emlak vergisi ve aidat ödemelerinin durumu
• Evde projeye aykırı bir değişiklik varsa bunun açıkça bilinmesi; değerleme raporunda not olarak yer alabilir